Dispositif Jeanbrun : investir dans l'immobilier locatif avec un avantage fiscal durable
Contrairement aux anciens dispositifs à réduction d'impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun repose sur l'amortissement du bien : vous déduisez la valeur du bâti de vos revenus fonciers, dans un cadre fiscal sécurisé et plus lisible.
Location nue, revenus fonciers réels, applicable au neuf ou à l'ancien avec travaux lourds — accessible partout en France sous conditions.
Actualités et cadre réglementaire Jeanbrun
Suivez l'évolution du dispositif et son cadre législatif.
Rapport Daubresse–Cosson : point de départ
Publication d'un rapport de relance de l'investissement locatif. Il sert de base aux premières propositions techniques : amortissement, loyers encadrés, contreparties locatives.
Nomination : Jeanbrun au Logement
Changement de doctrine affiché : priorité à la production locative durable. Les arbitrages fiscaux se structurent autour d'un mécanisme d'amortissement en location nue.
Dépôt du PLF 2026 : insertion du dispositif
Le PLF 2026 intègre le mécanisme via amendements. Le dispositif s'inscrit dans le calcul des revenus fonciers (article 31 du CGI) plutôt que dans une réduction d'impôt.
Assemblée nationale : avancée, texte encore instable
Le dispositif progresse dans le débat parlementaire, mais la rédaction reste susceptible d'évoluer (conditions, plafonds, modalités d'option, reprise en cas de rupture).
Sénat : ajustements et encadrement
Le texte est modifié et encadré, notamment sur les conditions et l'équilibre budgétaire. Les points sensibles restent la mécanique de plafonds et la sortie avant 9 ans.
CMP : absence de compromis
Échec des discussions en commission mixte paritaire. Les dispositions fiscales demeurent en attente d'arbitrage final.
PLF 2026 : toujours à l'arrêt
Le statut de bailleur privé amendé par le Sénat n'est pas encore stabilisé. Le calendrier parlementaire retarde la visibilité sur la version définitive.
Engagement du 49.3 : accélération
Le gouvernement engage sa responsabilité. Les mesures logement, dont le cadre Jeanbrun, entrent dans une phase de finalisation juridique.
Budget 2026 : adoption
Le texte budgétaire est adopté. Le dispositif est confirmé dans le cadre "revenus fonciers", avec une logique d'amortissement plutôt que de réduction d'impôt.
Décrets & formulaires : cadre opérationnel
Attente des textes d'application : modalités déclaratives, références de plafonds, formulaires, précisions sur les pièces justificatives. Sans ces éléments, la sécurisation "terrain" reste incomplète.
BOFiP : doctrine administrative
La doctrine fiscale précisera les cas limites : multi-biens, seuil de 50% des loyers, articulation loyers/ressources, rupture anticipée et lissage par quotient.
Document officiel : communication gouvernementale
Une infographie officielle présente le dispositif de relance logement. À la lecture des textes budgétaires et dans l’interprétation retenue par notre analyse, l’amortissement est intégré au calcul du résultat foncier et peut, selon la structure des charges (notamment hors intérêts), contribuer à la formation d’un déficit foncier. Ce déficit relève alors du régime de droit commun : une fraction peut être imputable sur le revenu global dans la limite légale, le solde étant reportable sur des revenus fonciers futurs. Les travaux s’inscrivent dans cette logique d’amortissement en revenus fonciers.
Lire l'analyse juridiqueNouveau Pinel, Statut du Bailleur Privé… Non, la loi Jeanbrun !
Malgré les appellations médiatiques variées, le dispositif Jeanbrun constitue un nouveau cadre fiscal distinct des anciens mécanismes.
Pinel (logique historique)
Réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat, indépendamment de la rentabilité réelle du projet.
- •Avantage fiscal prédéfini
- •Déconnecté des revenus réels
- •Dispositif terminé fin 2024
Jeanbrun (nouvelle logique)
Amortissement du bien qui neutralise progressivement l'imposition sur les revenus fonciers réels.
- •Déduction basée sur la valeur du bâti
- •Lié aux revenus fonciers effectifs
- •Applicable dès 2026
Ancienne logique
Réduction d'impôt
Nouvelle logique
Amortissement patrimonial
Est-ce que ce dispositif est fait pour vous ?
Le dispositif Jeanbrun n'est pas un produit automatique, mais un outil structurant pour des investisseurs avertis.
Investisseurs "post-Pinel"
Vous avez déjà investi avec le Pinel et cherchez une alternative après sa fin programmée. Le dispositif Jeanbrun offre une approche différente : pas de réduction d'impôt, mais un amortissement qui réduit durablement votre base imposable.
- Déjà familiarisé avec l'investissement locatif
- Recherche de stabilité fiscale long terme
- Prêt à respecter des plafonds de loyers
Investisseurs prudents
La fiscalité vous a toujours freiné ? Le dispositif Jeanbrun offre un cadre plus transparent : vous voyez exactement ce que vous déduisez et pourquoi. Pas de surprise à la revente, pas de réintégration fiscale brutale.
- Préférence pour la clarté des règles
- Priorité à la constitution de patrimoine
- Horizon d'investissement long (9+ ans)
Un changement de logique fiscal
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt forfaitaire (souvent mal calibrée par rapport au projet réel), le dispositif Jeanbrun adopte une approche patrimoniale et économique.
Amortissement
Vous déduisez la valeur du bâti de vos revenus fonciers, comme le font les entreprises avec leurs actifs.
Loyers réels
Pas de fiction fiscale : vos revenus sont calculés sur la base des loyers effectivement perçus.
Équilibre durable
Le dispositif s'adapte à votre projet, pas l'inverse. Pas de course aux m² ou aux zones.
L'amortissement du bien neuf ou avec travaux
Le mécanisme central du dispositif Jeanbrun repose sur la déduction progressive de la valeur du bâti de vos revenus fonciers.
Acquisition
Vous acquérez un bien neuf ou ancien avec travaux éligibles
Calcul de la base
80% du prix (hors foncier) constitue la base amortissable
Déduction annuelle
L'amortissement réduit votre revenu foncier imposable
Biens neufs (Volet i)
Logements neufs, VEFA, constructions en habitat collectif
Ancien avec travaux (Volet j)
Travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition
Les loyers maîtrisés (Intermédiaire, Social ou Très Social)
En contrepartie de l'avantage fiscal, vous vous engagez à louer à des loyers plafonnés, selon le niveau choisi.
Intermédiaire
Loyers proches du marché, plafonds de ressources les plus élevés
Taux d'amortissement
3,5% (neuf) / 3% (ancien)
Social
Loyers modérés, ciblant les ménages aux revenus moyens
Taux d'amortissement
4,5% (neuf) / 3,5% (ancien)
Très Social
Loyers les plus bas, accessibles aux ménages modestes
Taux d'amortissement
5,5% (neuf) / 4% (ancien)
Les plafonds de loyers et de ressources varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2/C). Consultez les grilles détaillées pour votre secteur.
L'exonération fiscale (effacer vos revenus fonciers)
En combinant amortissement et loyers maîtrisés, le dispositif Jeanbrun permet de neutraliser partiellement ou totalement l'imposition de vos revenus locatifs.
Mécanisme de neutralisation
L'amortissement vient en déduction de vos revenus fonciers. Si le montant de l'amortissement est supérieur ou égal à votre revenu net, l'imposition sur ces revenus est neutralisée.
Ce n'est pas un déficit imputable sur vos autres revenus : le dispositif Jeanbrun est un outil de neutralisation, pas de création de déficit.
Points de vigilance
Conditions strictes
Respect des plafonds de loyers et ressources pendant toute la durée
Engagement 9 ans
Durée minimale de location à respecter impérativement
Projet structuré
Le dispositif optimise un projet viable, il ne le sauve pas
Exemple concret
Appartement T3 à Toulouse (niveau intermédiaire)
Appartement T3 de 50 m² situé à Toulouse, acquis 250 000 €, financé partiellement par emprunt.
| Sans dispositif Jeanbrun | Avec dispositif Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs (annuels) | ≈ 9 400 € | ≈ 9 400 € |
| Charges et intérêts | ≈ 7 100 € | ≈ 7 100 € |
| Revenu foncier imposable | ≈ 2 300 € | 0 € |
| Impôt sur les revenus fonciers | ≈ 1 020 € / an | 0 € / an |
| Logique fiscale | Imposition classique | Amortissement du bien |
Sans dispositif spécifique, le revenu foncier généré par ce projet est soumis à l'imposition. Avec le dispositif Jeanbrun, l'amortissement du bien permet de neutraliser l'imposition sur les loyers, sans modifier la réalité économique du projet.
Important : Le dispositif Jeanbrun n'améliore pas un mauvais investissement. Il permet de sécuriser fiscalement un projet déjà cohérent sur le plan économique.
Comprendre le dispositif en détail
Explorez chaque aspect du dispositif Jeanbrun pour faire un choix éclairé.
Fiscalité et amortissement
Comment fonctionne concrètement l'amortissement et le calcul des revenus fonciers
Types de biens
Volet neuf ou ancien avec travaux : quels biens sont éligibles au dispositif
Conditions & zones
Zonage géographique et conditions d'éligibilité territoriale
Plafonds de loyers
Plafonds de loyers par zone et niveau de conventionnement
Ressources locataires
Plafonds de ressources des locataires par zone et composition du foyer
Vigilances & limites
Les points de vigilance à connaître avant d'investir
Jeanbrun vs LMNP vs Denormandie vs Pinel
Chaque solution a sa logique propre. Le comparatif objectif vous aide à comprendre les différences sans parti pris commercial.
- Tableau comparatif complet
- Avantages et inconvénients de chaque solution
- Pour quel profil d'investisseur
- Historique et évolution des dispositifs
Jeanbrun
Amortissement RF
LMNP
Amortissement BIC
Denormandie
Réduction IR
Pinel
Historique
Découvrez quelle solution correspond à votre situation
Un bon dispositif ne rattrape jamais un mauvais projet
Avant de penser fiscalité, assurez-vous que votre projet tient la route sur le plan économique.
Emplacement
Le bien est-il dans un secteur recherché pour la location ?
Prix d'achat
Le prix est-il cohérent avec le marché local ?
Travaux
Les travaux sont-ils réalistes et bien chiffrés ?
Financement
Le plan de financement est-il soutenable ?
Le dispositif Jeanbrun est un amortisseur fiscal, pas une rustine. Il optimise un projet viable, il ne sauve pas un projet bancal.
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Recevez une analyse complète de votre projet d'investissement adaptée à votre situation personnelle et fiscale.
- Analyse de l'éligibilité de votre projet
- Simulation fiscale détaillée sur 9 ans
- Recommandations personnalisées
- Mise en relation avec des experts si besoin
Étude gratuite et sans engagement
Questions fréquentes
Les réponses aux questions les plus posées sur le dispositif Jeanbrun
Quel est notre rôle ?
Notre rôle est d'apporter une lecture claire du cadre fiscal, juridique et opérationnel avant toute prise de décision.
Nous ne commercialisons aucun bien immobilier et ne percevons aucune commission sur les ventes.
Notre intervention est indépendante de toute opération de commercialisation.
Nous apportons une analyse structurée du cadre légal et fiscal applicable, afin de permettre à l'investisseur de prendre une décision éclairée, en lien avec ses propres conseils (expert-comptable, notaire, avocat fiscaliste).
C'est à ce stade que se concentrent les principaux risques : choix du bien, compréhension des engagements, cohérence entre le dispositif, la zone et la situation personnelle.
L'objectif est d'apporter des repères, pas d'imposer un réseau fermé.
Le dispositif fiscal est un outil, pas une finalité.
Notre approche vise à sécuriser l'investissement sur la durée, y compris sur les aspects souvent négligés : engagement de location, plafonds, revente, gestion.
• votre situation fiscale et patrimoniale,
• la compatibilité de votre projet avec le dispositif Jeanbrun,
• les contraintes liées au bien, à la zone et aux loyers,
• les points de vigilance spécifiques (engagement, sortie, vacance).
Elle ne constitue ni une vente de biens, ni un acte de conseil réglementé.
Notre intervention ne dépend pas d'un promoteur, d'une agence ou d'un vendeur.
Cette indépendance garantit une analyse objective du projet.